segunda-feira, 27 de janeiro de 2014

 Com alta de juros, fundo imobiliário frustra investidor

Os fundos imobiliários, que atraíram milhares de investidores nos últimos dois anos como uma opção de rendimento mais generoso diante de um cenário de juro baixo e Bolsa em queda no Brasil, tomaram um tombo no ano passado. O índice da BM&FBovespa que acompanha o desempenho dessas aplicações, chamado de Ifix, teve uma desvalorização de 12% em 2013. O segmento subiu, em média, 27% ao ano entre 2005 e 2012. Para 2014, o risco de um desempenho ruim dos fundos imobiliários está novamente no radar, alertam os especialistas. Mesmo assim, eles avaliam que, para quem está pensando em investimento a longo prazo, esses fundos ainda são uma boa alternativa para os que gostam de aplicar em produtos com lastro em ativos reais, como imóveis.
— Os fundos imobiliários são indicados para aquele investidor que já constituiu uma reserva de emergência e não vai precisar do dinheiro de uma hora para outra. Esses produtos mesclam características de renda fixa, oferecendo rentabilidade constante, vinda do aluguel dos imóveis, com renda variável, já que as cotas negociadas na Bovespa variam. Num momento de desvalorização dessas cotas, o aplicador pode vendê-las com prejuízo — diz Luiz Krempel, planejador financeiro do site GuiaBolso.
Foi o que aconteceu no ano passado. As cotas dos dez fundos mais negociados na BM&FBovespa desvalorizam em média 15%, segundo a consultoria especializada Uqbar. Parece uma contradição, já que os imóveis só se valorizam nos últimos anos. Especialistas explicaram que a alta de juros prejudicou o desempenho dos fundos.
— Em 2013, a taxa de juros Selic subiu de 7,25%, o menor nível da história, para 10% no fim do ano. Com isso, aplicações em renda fixa que seguem a Selic tornaram-se mais atraentes, mas os fundos continuaram com a mesma rentabilidade. É o que se chama custo de oportunidade. Isso fez as cotas valerem menos — explica Amerson Magalhães, diretor do Easynvest/Título Corretora.
Aumenta oferta de imóveis
Como a perspectiva é que os juros continuem subindo este ano — já passaram para 10,5% em janeiro e podem ficar acima de 11% até o fim do ano — os fundos imobiliários podem repetir, na média, o desempenho menos generoso de 2013.
Arthur Vieira de Moraes, consultor especializado nesses fundos, diz que, no ano passado, houve a entrega de muitos imóveis comerciais no Rio de Janeiro e em São Paulo. Com oferta em alta, muitos estabelecimentos não foram alugados, aumentando a vacância e prejudicando a rentabilidade de fundos lastreados em escritórios e galpões. A oferta maior também fez o aluguel recuar entre 3% e 5%:
— Cerca de 50% do patrimônio dos fundos imobiliários estão lastreados em escritórios. A vacância é um dos riscos que se corre ao aplicar nesses produtos.
Os fundos investem em fatias de shopping centers, hotéis, hospitais, lajes corporativas, galpões de logística, escritórios. Os recursos também podem ser destinados a fundos imobiliários que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor. O rendimento vem do aluguel pago pelos inquilinos. Há chance de ganho também com a valorização do imóvel, que se reflete nas cotas negociadas na BM&FBovespa.
São 115 fundos na Bolsa
Esse mercado vem crescendo, o que dá mais liquidez e facilita a vida de quem decide vender suas cotas. Hoje, há 115 fundos negociados na Bolsa. Eram 25 em 2008. O número de investidores saltou de 15 mil em março de 2011 para 101 mil em dezembro.
— Esses fundos permitem que pequenos investidores tenham acesso a aluguéis de grandes empreendimentos, com valor de aplicação a partir de R$ 100. Outra vantagem é a isenção de Imposto de Renda. Os ganhos com aluguel são taxados com IR entre 7,5% e 27,5% — explica Pedro Junqueira, sócio da consultoria Uqbar, especializada nesses produtos.
Luiz Krempel, do GuiaBolso, afirma que a administração desses fundos é feita por gestor profissional, que vai procurar as melhores oportunidades no mercado imobiliário. O próprio Krempel investe nesses fundos:
— Ao investir num imóvel diretamente, o aplicador fica sujeito a depredação, arca com as reformas, impostos, e pode demorar para vender ou alugar. Nos fundos, esse risco não existe.


O Globo - 27/01/2014

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